任意売却
住宅ローンの任意売却 Ｑ＆Ａ
住宅ローンの滞納が長期になると、金融機関等は競売手続きに入ります。
「任意売却」とは、金融機関等の合意を得て、競売落札の前までに売却することをいいます。
競売の場合は、所有者の意思とは関係なく、処理されてしまいますが、
任意売却は、所有者の意思（任意）で売却することができるのです。
但し任意売却の場合、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意も必要です。
↓
通常の不動産取引であれば、売主と買主の合意だけで売買が成立しますが、
任意売却の場合は、売主と買主、そして債権者（金融機関等）の合意が必要になります。
これら全ての債権者の交渉する為、合意のもと売買ができます。
任意売却が成立した場合、債権者（金融機関等）は、
売却代金から売買に関わる諸費用を負担してくれますから、引越をする費用も捻出できるわけです。
「任意売却」とは、金融機関等の合意を得て、競売落札の前までに売却することをいいます。
競売の場合は、所有者の意思とは関係なく、処理されてしまいますが、
任意売却は、所有者の意思（任意）で売却することができるのです。
但し任意売却の場合、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意も必要です。
↓
通常の不動産取引であれば、売主と買主の合意だけで売買が成立しますが、
任意売却の場合は、売主と買主、そして債権者（金融機関等）の合意が必要になります。
これら全ての債権者の交渉する為、合意のもと売買ができます。
任意売却が成立した場合、債権者（金融機関等）は、
売却代金から売買に関わる諸費用を負担してくれますから、引越をする費用も捻出できるわけです。
※残債割れの不動産でも売却可能！
例えば３０００万円の住宅ローンが残っていて、売却額（相場）が２５００万円だった場合、
売主は５００万を準備しないと、当然売買は不可能ですが、任意売却の場合は売却可能です。
任意売却で、全額返済可能というケースは非常に少なく、今の時代ほとんどが、住宅ローンの残債額以下での売買になっています。
何といっても任意売却は、競売価格よりも高値で売却できる為、債権者（金融機関等）は、積極的に任意売却を勧めてきます。
これらの事でお分かりのように、任意売却は債権者にとっても、そして債務者にとっても有利な方法なのです。
●一般市場での売却の為、相場価格で売却が可能
住宅ローンの滞納が続けば、競売により安価で落札されてしまい、債権者への返済する額も当然少なくなります。
しかし、任意売却は一般市場で販売活動を行い、相場に近い金額での売却が可能です。
当然、競売よりも高値で売却できる可能性があります。
●債権者へ多く返済ができます。
一般市場での売却がある事から、当然相場価格での売却になります。
競売のように、相場の７０％程度で売却されるのではなく、債権者へより多くの返済が可能になります。
全額返済ができるというようなケースも多く見られます。
競売であり、任意売却であり、残ってしまった住宅ローンは消えない事からどれだけ多くの金額を返済できるかは、非常に重要なのです。
●近隣に知られなくてすみます。
住宅ローンの滞納が進み、何の対策も講じないでいると、新聞やインターネット市場に情報が出てしまう事になります。
さらに裁判所の競売執行官が、突然自宅にやって来て、室内の写真を強制的に撮影したり、近隣の方々に対し貴方の状況を調べます。
そうなれば近隣に知られてしまう事が予想されます。
●税金の差押や管理費等の滞納も債権者負担！
任意売却をする方の多くは、「税金」「健康保険料」「管理費等」を滞納し、差押が付いているケースも珍しくありません。
これは当然だと考えます。
税金や管理費等を優先して支払い、住宅ローンを後回しにする方はいないからです。
ただし不動産の売買は、これらの差押を解除しない事には成立しないことから、
債権者は、これらの滞納額や、差押の解除費用まで優先して負担をしてくれるのです。
その為売主は、その費用を負担する事がなくなるのです。
●売却後の返済も柔軟に対応
売却後に住宅ローンの債務が残った場合でも、債権者は従来の支払額を支払い続けて欲しいとは言いません。
なぜかというと、任意売却は競売とは違い、債権者とある意味「和解」しての売却だからです。
競売は、債権者と「ケンカ」をしていると想像してください。
ケンカをしている相手に、支払譲歩するなんて事はしませんよね。
具体的には、毎月少額（１万円～２万円程度）な支払いで了承するのがほとんどです。
任意売却をする事で、残ったローン全額を放棄する金融機関も珍しくありません。
●お引越に必要な費用が捻出できます。これが一番のメリット！
競売で処理をされた場合、売却代金は全額債権者に配当されることになります。
任意売却の場合、次に引越をする際に必要な資金を捻出する事は難しいケースが多い事から、
売買代金の中からある一定額を引越費用として負担してもらえます。
また、購入者へ交渉するこのにより、引越費用とは別に「生活資金」としても捻出してもらえるケースも多くあります。
既にご存知かもしれませんが、「競売」による強制退去の場合は、上記のような費用は全く受け取れず、路頭に迷う事になってしまいます。
●売却費用一切不要
売買の際に必要な、「仲介手数料」、抵当権等の「抹消費用」は、売却代金より優先して支払われる為、売主様の負担は全くございません。
住宅ローンの滞納が続けば、競売により安価で落札されてしまい、債権者への返済する額も当然少なくなります。
しかし、任意売却は一般市場で販売活動を行い、相場に近い金額での売却が可能です。
当然、競売よりも高値で売却できる可能性があります。
●債権者へ多く返済ができます。
一般市場での売却がある事から、当然相場価格での売却になります。
競売のように、相場の７０％程度で売却されるのではなく、債権者へより多くの返済が可能になります。
全額返済ができるというようなケースも多く見られます。
競売であり、任意売却であり、残ってしまった住宅ローンは消えない事からどれだけ多くの金額を返済できるかは、非常に重要なのです。
●近隣に知られなくてすみます。
住宅ローンの滞納が進み、何の対策も講じないでいると、新聞やインターネット市場に情報が出てしまう事になります。
さらに裁判所の競売執行官が、突然自宅にやって来て、室内の写真を強制的に撮影したり、近隣の方々に対し貴方の状況を調べます。
そうなれば近隣に知られてしまう事が予想されます。
●税金の差押や管理費等の滞納も債権者負担！
任意売却をする方の多くは、「税金」「健康保険料」「管理費等」を滞納し、差押が付いているケースも珍しくありません。
これは当然だと考えます。
税金や管理費等を優先して支払い、住宅ローンを後回しにする方はいないからです。
ただし不動産の売買は、これらの差押を解除しない事には成立しないことから、
債権者は、これらの滞納額や、差押の解除費用まで優先して負担をしてくれるのです。
その為売主は、その費用を負担する事がなくなるのです。
●売却後の返済も柔軟に対応
売却後に住宅ローンの債務が残った場合でも、債権者は従来の支払額を支払い続けて欲しいとは言いません。
なぜかというと、任意売却は競売とは違い、債権者とある意味「和解」しての売却だからです。
競売は、債権者と「ケンカ」をしていると想像してください。
ケンカをしている相手に、支払譲歩するなんて事はしませんよね。
具体的には、毎月少額（１万円～２万円程度）な支払いで了承するのがほとんどです。
任意売却をする事で、残ったローン全額を放棄する金融機関も珍しくありません。
●お引越に必要な費用が捻出できます。これが一番のメリット！
競売で処理をされた場合、売却代金は全額債権者に配当されることになります。
任意売却の場合、次に引越をする際に必要な資金を捻出する事は難しいケースが多い事から、
売買代金の中からある一定額を引越費用として負担してもらえます。
また、購入者へ交渉するこのにより、引越費用とは別に「生活資金」としても捻出してもらえるケースも多くあります。
既にご存知かもしれませんが、「競売」による強制退去の場合は、上記のような費用は全く受け取れず、路頭に迷う事になってしまいます。
●売却費用一切不要
売買の際に必要な、「仲介手数料」、抵当権等の「抹消費用」は、売却代金より優先して支払われる為、売主様の負担は全くございません。
任意売却で処理しても、競売で処理されても、債権者に全額返済できなければ債務は残る事になります。
任意売却後の抵当権や差押は解除されますが、無担保の債権としては残ります。
また、競売には選択肢がありませんが、任意売却は債権者の合意を得て行いますので、選択肢があるわけです。
↓
その選択肢とは？
●毎月少額の返済でＯＫ！
債権者との交渉により、残った債務の返済を毎月少額で済むようになります。
具体的には、５０００円～２００００円程度で済みます。
（債権者により若干異なります。）
●将来的に債務を買い取る！
債権者は時間が経過すると、全く関係のない債権回収会社（サービサー）に安価で譲渡してしまう事が頻繁にあります。
これを「債権譲渡」といいます。
そのタイミングで債権回収会社と交渉し、驚く程安い額を一括で支払い、全ての債務が終わるのです。
●自己破産
全ての借金を裁判所から免責を受ける事ができます。
住宅ローン以外にも債務がある場合は、その債務も一緒に自己破産をする事で借金はなくなり、再出発が出来ます。
任意売却後の抵当権や差押は解除されますが、無担保の債権としては残ります。
また、競売には選択肢がありませんが、任意売却は債権者の合意を得て行いますので、選択肢があるわけです。
↓
その選択肢とは？
●毎月少額の返済でＯＫ！
債権者との交渉により、残った債務の返済を毎月少額で済むようになります。
具体的には、５０００円～２００００円程度で済みます。
（債権者により若干異なります。）
●将来的に債務を買い取る！
債権者は時間が経過すると、全く関係のない債権回収会社（サービサー）に安価で譲渡してしまう事が頻繁にあります。
これを「債権譲渡」といいます。
そのタイミングで債権回収会社と交渉し、驚く程安い額を一括で支払い、全ての債務が終わるのです。
●自己破産
全ての借金を裁判所から免責を受ける事ができます。
住宅ローン以外にも債務がある場合は、その債務も一緒に自己破産をする事で借金はなくなり、再出発が出来ます。